利用评估报告和评估专家的工作，广泛的应用于会计和审计工作中，主要利用情景包括：资产减值、资产入账、商誉的确认与减值、公允价值计量、资产收购与zhuanrang等。在实务中，经常发生的事情就是拿到评估报告直接按照评估结果处理，完全不考虑采用的评估方法是否符合会计准则的相关规定。会计准则和评估准则是不同的准则，会计准则对于某些情景的操作方法有具体规定，评估采用的评估方法并不一定符合会计准则。
一、评估及评估方法简介
评估市场的乱象较多，以前存在各种名目的评估行业，存在“七龙治水”，如资产评估师、土地估价师、房地产估价师、矿业权评估师、二手车评估师、保险公估、珠宝、价格鉴定等，隶属于财政部门、城乡建设部、国土地资源部、林业、计划、保险等部门，除了专门方向的评估师之外，隶属财政部的资产评估师Zui尴尬，貌似什么都能评，评估报告别的部门不认可，人家只认可自己部门颁发的评估zizhi出具的报告。在资产评估立法和评估准则确立之后，乱象有所好转。
资产评估的Zui基本方法为市场法、收益法、成本法。其他的方法都是在这三种方法上面延伸。
土地估价指单纯对土地价值的评估方法，土地估价师的评估方法包括：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法、路线价。剩余法的做法就是将房地合在一起评估一个价值，再将房产单独评估一个价值，房地产的总价减去房产的价值，就是土地的价值，这种做法的结果容易造成房高地低或房低地高，土地的价值是依附房产的，当土地上有房产的时候一般不会单独评估土地的价值。这种方法更多用于未来拟开发房地产的土地价值评估，计算开发成房地产后的总价，减去房产的预估建造成本及利润，剩下就是土地价值，也被称为假设开发法。基准地价修正法是指国土部门每隔几年都会对各区块的城镇土地核定一个基准地价，可以在基准地价的基础上进行修正，得出拟评估土地价值的方法。路线价法的本质就是市场法，就是将沿街土地的价值作为基准，土地价值随着与之距离的增大而递减。
房地产估价师的评估方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。房地产估价一般是房地合一进行评估，房和地一般是相互依存，不可分割，如果单独土地评估的话采用的是土地估价。假设开发法一般评估的对象就是开发中的房地产，和土地估价的剩余法类似，测算出开发后房地产的总价，扣去至开发完成拟投入的成本和开发利润，从而得出开发中房地产的价值。
资产评估师评估方法：对不动产的评估方法就是房地产评估的基本方法，市场法、收益法、成本法；对设备类的评估方法更多是重置成本法；对资产组（或整体资产）的评估方法更多的是用收益法和资产基础法，收益法是根据整个资产组的未来现金流量折现评估其现有价值，资产基础法也称为成本法，就是把资产组中的资产价值评估一个结果、负债价值评估一个结果，资产价值减去负债价值就拟评估的资产组的价值；对于股权类资产的评估要看持股比例，持股比例较高作为长期股权投资核算，一般应穿透评估被投资单位整体资产的价值，乘以持股比例得出拟评估的股权价值，所采用的方法为收益法或资产基础法；如果持股比例较低，按照金融工具核算的股权资产，一般采用市场法，能在公开市场上找到对应股票价格的就采用市价，如果公开市场上没有交易的有近期交易的股权，可按近期价格；如果能在公开市场上找到同类可比价格可采用市净率、市盈率、市销率等价值比率方法计算，Zui后，除了前述方法之外，也可以通过收益法、资产基础法等评估被投资单位的价值再乘以持股比例计算。
二、会计和审计中运用
1、存货跌价测试
按照会计准则，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
存货减值利用评估工作主要集中在房地产开发企业。近些年由于房地产市场的低迷，房开企业作为存货列报的开发项目都面临着减值风险。很多城投公司持有的在存货列报的待开发土地，即以招、拍、挂形式从获取的出让土地，或者政府注入的出让土地，这些土地持有的目的是为了开发房地产，随之土地财政的式微，平台公司持有的这些土地都面临着减值风险。
在进行存货跌价测试时候，上述企业通常会利用评估报告或一些估值技术来确定是否计提减值及计提减值金额。比如土地资产的减值，实务中通常的做法是找一块邻近的土地的成交价格进行比较，评估也经常采用市场比较法或者基准地价修正法，其实，这种方法是错误的，并不符合企业会计准则。
存货可变现净值确认分两种情况，一种是直接用于出售的存货，这种是可以采用市场比较法来确认一个估计售价，另一种是需要经过加工后出售的存货，是不能直接在市场上找一个估计售价，而是在市场找一个加工后的产成品的估计售价，再减去加工所耗费的成本费用来确定。
房开企业的存货分为三类，第一类是开发产品，即存量房；第二类开发中的房地产；第三类是待开发的土地储备；对于存量房，按照存货减值准则直接采用市场比较法进行估值即可；对于开发中的房地产，因为很难找到成交案例，评估实务中常用的是成本法和假设开发法，按照会计准则，采用假设开发法比较符合准则要求，即用假设开发完成后的房产售价减去至开发完工所投入的成本确定，采用成本法则不符合会计准则要求；对于待开发的土地储备，也应采用假设开发法来进行估值，才符合会计准则要求，采用市场法和基准地价修正法是不合适的，因为持有土地的目的是开发房地产的，不是用来直接出售的，如果是用来直接出售，那应作为投资性房地产列报，而不能作为存货列报。同样，城投公司持有的在存货中列报的待开发土地，也应采用假设开发法来进行跌价测试。
2、长期资产减值
长期资产（主要是固定资产、无形资产、在建工程、以成本计量的投资性房地产等）减值。依据长期资产减值准则，按照账面价值与可回收金额孰低计量，可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
资产的公允价值减去处置费用后的净额，可以理解为资产的变现净值，比较接近于评估基本方法中的市场法；资产预计未来现金流量的现值，其实就是预期收益的现值，比较接近于评估基本方法中的收益法。
也就是说，针对资产评估的三大基本方法，长期资产的减值准则的基本原理是比较接近于收益法和市场法的结果。如果依据评估结果计提资产减值的话，慎用成本法的结果。
评估中所讲的成本法，一般是重置成本法。关于重置成本法，分为重建和重购两种方式。比如，评估一台二手车的价值，可以在市场找一台相同新车的价值，乘以成新率，就得出拟评估二手车的价值，这种就是重购法；也可以把这台车拆借掉，将各个零件、材料的价值加总，再加上人工费用和一定的利润率，得出全新车的建造成本，再乘以成新率得出二手车的评估价值，这种就是重建法。严格来讲，重建法才是真正的成本法，重购法其实是市场法的变种。评估教材规定了重购法也属于重置成本法，如果在二手车市场找使用年限接近的二手车交易价值，据此来确定上述二手车的评估价值，这种才是市场法。
为什么要深入讲下重置成本法呢？因为重建和重购两种方式在会计上的意义截然不同。会计上关于资产的定义，很重要的是能够带来经济利益流入，也即能够创造收益，否则将不具有会计上的资产属性。举个例子，政府为了做大平台公司的资产，将一条不收费市政道路依据评估价值注入平台公司。很明显，此项道路资产属于公益性资产，其实不符合会计上关于资产的定义。而评估肯定能评估一个价值，所依据的方法就是重置成本法中的重建法，通过该条道路的建造成本得出评估价值。评估准则和会计准则是不同的准则，评估有价值并不代表在会计上可以作为资产。而对于重购法，市场存在交易价值，意味着这个资产是可以变现的，符合会计上关于资产的定义。
对于资产减值测试或资产评估入账，一定要看是采用了什么评估方法，如果采用成本法的话，就要判断其合理性，因为成本法的结果不一定意味着此项资产问来能够带来经济利益流入。
3、股权资产评估
股权入账、股权交易、股权减值，都需要评估股权价值。股权是一项特别资产，其实是各项资产的复合体，大部分情况下都需要穿透评估被投资单位。在持股比例较高的情况下，会计上作为长期股权投资核算，此时要评估股权资产的价值，一般都要穿透的。而对于小比例股权，会计上作为金融资产核算，这种情况下可以不用穿透，有公开市场价值就取其市价，没有公开市场价值的话可以采用市盈率、市销率、市净率等价值比例评估方法，通过可比公司价值进行估算，其实就是市场法。
如果要穿透对被投资单位进行评估，评估方法一般有两种，一种是资产基础法，也就是成本法，通过评估被投资单位各项资产的价值和各项负债的价值，倒挤出净资产的价值，乘以持股比例就是股权价值，此种方法下，针对各项资产和负债，可以分别选择合理的评估方法，对单项资产和单项负债进行评估；另一种是收益法，就是预计该企业未来的现金净流量，通过折现得出企业的现时价值。
4、商誉确认与减值
商誉是资产组的交易价值大于资产组的公允价值的部分。商誉评估和股权评估还是不能等同的，商誉是以资产组为基础，被评估企业可能不止有一项资产组。评估资产组和评估股权的方法是一样的，都是分为资产基础法和收益法。一般来讲收益法的评估价值会高于资产基础法的价值。商誉属于不可辨认资产，收益法的结果一般包含商誉价值。计算商誉的时候要以资产基础法的结果为基准确定各项资产和负债的公允价值，交易价高于资产基础法结果的部分确认为商誉。根据《企业会计准则解释第5号》，如果单独能确认一项可辨认资产的可以在合并层面确认一项无形资产，这样商誉的价值就是交易价减去资产基础法结果减去合并层面单独确认的无形资产。
商誉每年都需要进行减值测试，其方式与初始确认方法一致。商誉属于不可辨认资产，如果发生减值先减商誉。商誉所依附附的资产组前后必须一致，如果资产组发生改变了，意味着商誉的价值一定会发生变化。
5、投资性房地产公允价值的确认
依据投资性房地产的定义，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括：（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后zhuanrang的土地使用权；（三）已出租的建筑物。通过评估的方式确认投资性房地产公允价值的时候，需要关注所采用的评估方法是否与投资性房地产的定义一致。投资性房地产，要么是为了赚取租金获取收益，要么是资本增值用于出售，其价值形成的基础就是收益法或市场法的结果，如果采用成本法进行评估，那要考虑是否符合会计准则要求。
