案例：康康公司为一般纳税人企业，注册地及机构所在地在湖北省，在江西省某市市区购入一处办公楼并取得房屋产权证。乐乐公司为某集团在该市设立的一家全资子公司。2017年康康公司与乐乐公司签订房屋租赁合同，租用康康公司购入的办公楼，乐乐公司按期向康康公司缴纳租金并取得租房发票。康康公司未向办公楼所在地主管税务机关申报缴纳房产税、城镇土地使用税，现主管税务机关要求承租人乐乐公司缴纳房产税、城镇土地使用税是否合理？乐乐公司缴纳的房产税、城镇土地使用税能否税前扣除？
税务分析
《房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
根据上述规定，该办公楼位于市区，属于房产税应税区域，其房产税由产权所有人康康公司缴纳。但办公楼位于江西省，出租方康康公司在湖北省，不在房产所在地，乐乐公司作为房产使用人属于房产税的纳税人，应缴纳房产税。
《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳城镇土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
《国家税务局关于印发〈土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕第15号）第四条关于纳税人的确定中规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
该办公楼位于市区、处于城镇土地使用税应税区域，其城镇土地使用税应由产权所有人康康公司缴纳。但康康公司不在土地所在地，乐乐公司作为实际使用人，是城镇土地使用税的纳税人，应缴纳城镇土地使用税。
主管税务机关要求承租方乐乐公司缴纳房产税、城镇土地使用税符合上述文件规定。
租赁合同应明确税费缴纳方
《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
《企业所得税法实施条例》第三十一条规定，企业所得税法第八条所称税金，指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。
乐乐公司未拥有办公楼的产权，其承租使用了该办公楼，属于办公楼的实际使用人，办公楼的产权人也不在房屋所在地，乐乐公司为房产税及城镇土地使用税的纳税人。乐乐公司缴纳的房产税、城镇土地使用税属于企业的税金支出，准予在企业所得税前扣除。
建议：房产税和城镇土地使用税一般由产权所有人缴纳。如果康康公司与乐乐公司签订的租赁合同中，没有对房屋的房产税及城镇土地使用税的税费承担做出约定，那么乐乐公司缴纳的房产税及城镇土地使用税不能转嫁给出租方康康公司。乐乐公司承租该办公楼，不仅仅承担合同约定的租金支出，在合同约定之外，还要再支付一笔看不见的租金，即房产税和城镇土地使用税，其中房产税按不含税租金收入的12%计缴，城镇土地使用税按占地面积乘以单位税额计缴。假如乐乐公司不及时申报缴纳房产税和城镇土地使用税，还涉及滞纳金。确定租赁合同的条款相当重要，作为承租人在签订租赁合同前，有必要了解房产税和城镇土地使用税的相关规定，如果合同中约定了房产税和城镇土地使用税由出租方康康公司承担，则乐乐公司缴纳税金后，可再向出租方康康公司追偿。
租赁双方如何开具发票
出租房屋，出租人为一般纳税人的，由出租人自行开具房屋出租增值税发票。出租人为小规模纳税人的，可自行开增值税发票，不能自行开具增值税发票的，由其向房屋所在地主管国税机关daikaifapiao，其他个人出租房屋的，向房屋所在地主管地税机关daikaifapiao。
《国家税务zongju关于规范国税机关daikaifapiao环节征收地方税费工作的通知》（税总发〔2016〕127号）第三条规定，委托国税机关代征的，国税机关应当在daikaifapiao环节征收增值税，并按规定代征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税（有扣缴义务人的除外）以及跨地区经营建筑企业项目部的企业所得税。有条件的地区，经省国税机关、地税机关协商，国税机关在daikaifapiao环节可为地税机关代征资源税、印花税及其他非税收入，代征范围需及时向社会公告。
国税机关daikaifapiao时，不需代征房产税和城镇土地使用税。
特别提示
企业签订房屋租赁合除了查看房屋的产权证书，还应查看产权人的营业执照，如为个人需查看其身份证件。特别要注意，产权证书的地址与营业执照的注册地址（个人身份证件的住址）在不在同一个县（市）。如果不在同一个县（市）造成产权人机构所在地的主管税务机关和房屋所在地的主管税务机关不一致的，企业作为承租人是实际使用人要按规定缴纳房产税、城镇土地使用税。如果出租方出租的房屋是转租房屋，除查看出租方的原租赁合同外，还要查看产权人的营业执照及产权证。承租人可在租赁合同中约定，房屋的房产税及城镇土地使用税由产权所有人承担，产权所有人应及时申报缴纳房产税及城镇土地使用税。如承租人缴纳房产税和城镇土地使用税的，出租方应赔偿承租人缴纳税款及相关费用（不限于滞纳金）1.2倍的损失等。
来源：中国税务报 作者：邱晓玲 袁芳（作者单位：江西省德安县地税局）
