关于转让使用过的办公楼如何会计处理和申报增值税

在本周的咨询答疑中，有会有单位咨询：公司是一般纳税人，2017购买了一个大厦的一间办公室，现在要出售，如何申报增值税，如何进行账务处理？

增值税的现行规定

1、根据《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
2、根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，增值税一般纳税人转让不动产，税率调整为9%。

会计处理

转让不动产的会计处理，需要根据企业会计准则第4号——固定资产（2006）及其应用指南，并结合《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）规定来进行核算。

1、把原值固定资产转入清理

按固定资产账面价值，借记 “固定资产清理” 科目，按已计提的累计折旧，借记 “累计折旧” 科目，按已计提的减值准备，借记 “固定资产减值准备” 科目，按固定资产账面余额，贷记 “固定资产” 科目。

2、核算清理费用

固定资产清理过程中发生的有关费用以及应支付的相关税费，借记 “固定资产清理” 科目，贷记 “银行存款”、“应交税费” 等科目。

3、按收到的价款核算增值税并相应进行会计处理

按收到的转让价款，借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”、“应交税费-应交增值税-销项税额”科目。
按规定预缴的增值税，借记“应交税费-预缴增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
月末把预缴增值税转入未交增值税，借记“应交税费-未交增值税”科目，贷记“应交税费-预缴增值税”科目。

4、结转清理损益

清理完成后，如为贷方余额，借记 “固定资产清理” 科目，贷记 “资产处置损益” 科目；如为借方余额，借记 “资产处置损益” 科目，贷记 “固定资产清理” 科目。