新公司法实缴制已经执行，今天跟大家聊一下解决方法实缴制的方法之一：以不动产、土地使用权入股方法。
在实际工作中，以房地产、土地使用权等进行投资是一种比较常见的一种投资形式。
在以不动产、土地使用权投资入股的过程中，一般会涉及哪些税种呢？
eg：增值税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税、印花税、城镇土地使用税。
1、增值税
纳税人以不动产、士地使用权投资入股获得被投资企业股权的行为，属于取得其他经济利益，应该作为销售缴纳增值税。目前增值税的规定如下。
（1）一般纳税人销售不动产、土地使用权，按照9%的税率缴纳增值税。
（2）小规模纳税人销售不动产、土地使用权，按照5%的征收率缴纳增值税。
一般纳税人销售营改增之前取得的不动产、土地使用权，可以选择简易计税，即按照5%的征收率缴纳增值税。纳税人在简易计税时，如果该资产是纳税人在营改增之前以非自建方式取得的，比如以购买、抵债等方式取得的，其可以选择差额计税，即以销售不动产、士地使用权取得的全部价款和价外费用扣除不动产、土地使用权购置原价或者取得时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2、土地增值税
《财政部税务zongju关于继线实施企业改制重组有关士地增值税政策的公告》（财政部 税务zongju公告 2021 年第21号）规定，单位、个人在改制重组时，以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税，但上述暂不征收土地增值税的政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
(1)投资方、被投资方有一方为房地产开发企业的，以房地产投资入股的行为均需要征收土地增值税。
(2)投资方、被投资方均不是房地产开发企业，是在改制重组过程中以房地产投资入股，此时才能享受暂不征收土地增值税的政策。
那么什么是改制重组呢？截至目前，税收文件尚未给出明确的解释。对于以房地产投资入股的土地增值税政策，现有文件依据时间顺序排列依次为财税字[1995]48号、财税[2015]5号、财税[2018]57号和财政部税务zongju公告2021年第21号。财税字[1995]48号的规定是“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”。按照财税字[1995)48号，无论企业是房地产企业还是非房地产企业，无论是否为改制重组，只要其是以房地产投资入股，而非销售房地产，企业均可以享受暂免征收土地增值税的规定。之后，由于房地产企业屡屡以投资入股的方式转让房地产，规避土地增值税，财税[2015]5号、财税[2018]57号和财政部税务zongju公告2021年第21号文件中，均增加了“改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”的规定，这是对于房地产开发企业税务安排的一种回应。至于什么是改制重组，税收类文件尚未给出明确的解释。
那么单纯地以房地产投资入股是否属于改制重组呢？2015年的《财政部税政司国家税务zongju财产行为税司关于企业改制重组土地增值税政策的解读》对财税[2015]5号的解答是这样的：此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关士地增值税优惠政策；二是规范了企业兼并相关土地增值税政策表述，将兼并纳人合并；三是增加了享受土地增值税优惠的企业改制重组形式，将企业公司制改造、企业分立两种形式纳入优惠范围。从上述解答可以看到，无其他附带条件的房地产投资入股应该构成文件所说的改制重组，可以享受暂不征士地增值税的税收优惠。但在实践中，各地税务机关的理解又存在不同之处。建议各企业若有投资入股应适用何种税收政策的问题时，加强与当地主管税务机关的沟通。
3、房产税
对于投资联营的房产，企业在计算房产税时应该考虑以下问题：
(1）纳税人及计征方式
①对于以房产投资联营，投资方参与投资利润分红，共同承担投资风险的，以房产余值作为计税依据，由被投资方缴纳房产税。
②对于以房产投资，投资方收取固定收人，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应对投资方投租金收人计征房产税。
(2）被投资方从价计征缴纳房产税的计税依据
我国房地产的价格经历了一个大幅上涨的过程，近年来房地产价格基本上处于一个相对平稳的状态。出现了一种情况，如果企业或个人以多年前购进的房地产投资入股，且房地产的公允价值较高，被投资企业未来应该缴纳的房产税将增加。
4、企业所得税
在进行投资的税务处理时，税务机关针对不同税种的规定是不同的。对于投资入股，应按照销售征收增值税，符合规定条件的暂不征收土地增值税。那么针对企业所得税呢？分为两种情况：
1）一般性税务处理及递延纳税政策
一般情况下，对于投资业务，企业应分解为以公允价值转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值进行投资两项业务确认其所得，缴纳企业所得税。但由于企业投资入股时并未取得现金流，而是获得的股权，为此国家规定了递延纳税政策。
（1）居民企业（以下简称“企业”）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5 年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
（2）企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。
企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收人的实现。
（3）企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。
（4）企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按规定将股权的计税基础一次调整到位。企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政第，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。
2）特殊性税务处理
一般情况下，资产收购的税务处理方式如下：①被收购方应确认股权、资产转让所得或损失；②收购方取得股权或资产应以其公允价值为计税基础；③被收购企业的相关所得税事项原则上应保持不变。资产收购在符合下列条件的情況下，可以采取特殊性税务处理方式：
①.具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；
②. 受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的50%；
③.企业在重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动；
④. 受让企业在该资产收购发生时的股权 支付金额不低于其交易支付总额的85%；
⑤. 企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续 12个月内，不得转让所取得的股权。
⑥.特殊性税务处理的规定具体为：①转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定；②受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。也就是说，企业若适用特殊性税务处理，规定，可以暂不缴纳企业所得税。
5、个人所得税
个人以房地产投资入股属于以非货币性资产投资，相当于个人转让非货币性资产和投资发生。
（1）对个人转让非货市性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税数后的余额为应纳税所得额。个人以非货币性资产投资，应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收人的实现。
在计算财产转让所得的应纳税所得领时，企业所得税和个人所得税的不同之处在于计算方式，企业所得税要减去财产净值，而个人所得税需要减去财产原值。
（2）个人应在发生上达应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。
纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。
个人所得税按 5年递延纳税与企业所得税的按 5年递延纳税的不同之处在于：企业所得税需要按 5 年均匀递延纳税，个人所得税则无须均匀递延。
（3）个人以非货币性资产投资交易过程中取得现金补价的，现金部分应优先用于缴税；现金不足以缴纳的部分，可分期缴纳。个人在分期缴税期间转让其持有的上述全部或部分股权，并取得现金收人的，该现金收入应优先用于缴纳尚未缴清的税款。
6、契税
投资方以房地产投资入股，被投资方接受房地产时需要按照不含增值税的公允价值缴纳契税，母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
