近几年房地产市场持续低迷，但随着政府对房地产市场的扶持政策出台，房地产市场仍存在柳暗花明的契机。作为一名税务服务工作者，说到房地产想到的一定是土地增值税。新房的土地增值税问题主要是涉及房地产开发公司，而旧房的土地增值税可能涉及到我们每一个人。本期财税之声笔者就和大家分享一下转让旧房的土地增值税处理问题。
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旧房的范围
什么是土地增值税规定的旧房呢。根据《财政部国家税务总关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995年48号），新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
旧房是指已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产，但文件没有具体规定使用时间范围，而是交由地方规范。其中部分地区有具体规定，例如深圳市，根据深圳市税务局公告2019年第8号，纳税人转让从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）的房产、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，适用旧房转让土地增值税政策；如河北省，根据冀地税发1995年71号，建成后未使用的房产为新房，凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。可以，每个地方对于旧房的定义不尽相同，具体需要与当地主管税务机关进行提前沟通确认。
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转让旧房的土地增值税计算
土地增值税的计算主要受收入和扣除项目具体金额的影响，根据增值额确定适用税率，Zui核心的问题便是确认转让收入和扣除项目。
（一）转让收入
纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
根据国家税务局公告2016年70号，纳税人转让房地产的土地增值税收入应为不含税收入。
（二）扣除项目
针对旧房，扣除项目的确定可以分为以下三种情形：
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有评估价格
财税1995年48号文件规定转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。根据相关规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除。
可以提供评估价格的，对应土地增值税可扣除的项目合计=取得土地使用权所支付的金额（有票据扣除）+旧房及建筑物的重置成本x成新率（评估）+评估费用（认可的评估费用）+与转让房地产相关的税金（评估价格包含契税，不重复填列，包含印花税）。
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有购房发票（无评估价格）
根据财税[2006]21号文件纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
关于转让旧房准予扣除项目的计算问题对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
可以提供购房发票的，在经当地税务局部门确认后，对应土地增值税可扣除的项目合计=发票所载的金额*[1+（转让年度-购买年度）*5%]+与转让房地产相关的税金（契税票据、包含印花税）+与转让房地产相关的费用。
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核定征收
既没有评估价格，又不能提供购房发票，主管税务局可以实行核定征收。有隐瞒、虚报房地产成交价格的，提供扣除项目不实的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，主管税务局也可以根据《土地增值税暂行条例》按照评估价格来征收土地增值税。
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转让旧房计算缴纳土地增值税的方法实际有三种，读者在涉及此类问题时可以提前测算每一种方法的具体纳税金额，规划选择对自己Zui有利的方式进行纳税处理。
