物业费收入，纳税义务知多少？

 物业服务企业，主要收入来源于物业费，物业收费存在收费时间与提供服务时间完全一致的情况，物业费普遍存在以下两个特征：①预收物业费；②逾期缴纳物业费。今天来梳理下这两种情况下，增值税及所得税纳税义务发生时间及金额。

  一、增值税分析

  根据财税【2016】36号文件规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

 按照上述增值税纳税义务发生时间规定，物业费应在提供物业服务且收到物业费时（或到了约定的应收物业费时间）确认纳税义务时间。（一）预收物业费，若未提前开具增值税发票，可以在物业服务完成当月缴纳增值税，预收的物业费可以分摊至每个月待物业服务提供后再缴纳增值税。（二）逾期缴纳的物业费，若物业服务合同有约定收款日期的，应在物业服务完成后，按合同约定的收款日期确认纳税义务，若合同未约定收款日期的，应在物业服务完成的当月确认纳税义务缴纳增值税。

二、企业所得税分析

  根据《国税函[2008]875号国家税务zongju关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第二条（四）4.服务费 含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确认收入。

  物业费收入属于服务费收入，应在提供服务期间分期确认。（一）预收物业费，可以在整个收费期间内平摊收入，分摊至每个月确认所得税收入；（二）逾期未收的物业费，物业服务已经完成，但对于能否收到物业费不确定，个人认为应跟账面收入确认保持一致，若后期实际有收到该部分逾期的物业费，在收到时确认收入，缴纳企业所得税。

 实务中，很多物业公司，对于预收的物业费，不会提前开具发票，待物业服务完成后转为当月收入时开具发票或做无票收入申报增值税及所得税；对于逾期未收到的物业费，一般也不会确认收入，待实际收到物业费时再确认为当期收入，缴纳增值税及所得税。如此处理也问题不大，物业费收缴率都不太可能达到，会有一部分物业费是收不回来的，如果严格按照规定对于应收未收的物业费，也缴纳增值税及所得税，对企业也不太公平，这部分未收回来的物业费，账面确认了收入，Zui终也是要作为坏账核销的，已缴纳的增值税也是不可能退回来的。