一、收入的范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
二、代收款项的处理：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
三、收入确认的前提：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
四、收入确认的具体规定：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。具体请参见国税发[2009]31号第六条
房地产企业销售收入确认的具体操作
应获取企业的销售统计台账（包含楼号、房号、购买人名称、合同签订日期、实测建筑面积、销售单价、合同金额、面积差退补款、Zui终结算金额、发票号码、付款记录等），并将销售台账中统计的购房款与财务账簿中的预收账款相核对，不一致时查找原因，直至核对一致。
对比竣工备案情况，严格区分不同业态下尚未完工预售房款、已完工预售房款。
根据售房合同约定的收款方式（一次性全额收款、分期收款、银行按揭方式、委托方式），对比销售统计台账，判定收入确认的时间。
Zui后，将税法上确定的售房收入与企业账面确认的主营业务收入相核对，并进行纳税调整。
核对售房单价时，关注是否有售价明显偏低的情况，如有，需要说明合理理由。
对于未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》而收取的诚意金、认购金、排号费不作为销售收入的实现，不需要按照预计计税毛利率来计算预计毛利额，完工年度也不需要确认为销售收入。
案例解析
1.甲房地产开发公司为项目公司，其开发的“碧海蓝天”项目，于甲房地产开发公司为项目公司，其开发的“碧海蓝天”项目，于2018年10月份办理了竣工备案手续。该公司2018年度预收账款贷方发生额10000万元（与销售台账核对一致），其中二级科目“销售房款”金额为5000万元，“按揭房款”金额为3000万元，此两项企业已经结转了“主营业务收入”，“首付款”金额为2000万元，根据销售合同约定，首付款比例为30%，企业尚未结转主营业务收入。
则在企业所得税汇算清缴时，应确认销售收入10000万元。
2.甲房地产开发公司为项目公司，与乙房地产销售公司签订了一份包销协议，协议约定甲公司将开发产品7万平米以固定价格4万元/平米包销给乙公司，乙公司按照市场价对外销售，甲公司与Zui终客户签订购房合同并开具发票。协议约定，包销期限届满，房屋未能全部销售的部分，乙公司以包销价格购买全部剩余房屋。2018年8月份收到乙公司开具的已销开发产品清单，已售开发产品6万平。
（1）当市场价格为4.5万/平米时，则甲公司应确认销售收入270000万元。乙销售公司按4万/平米与甲结算时，差额部分记入销售费用。
（2）当市场价格为3.5万/平米时，则甲公司应确认销售收入240000万元。
（3）包销期满时，乙公司购买全部剩余房屋，则甲公司应确认销售收入40000万元。
视同销售收入的确定 展开
视同销售是指在会计上不作为销售核算处理，而在税收上作为销售，需要确认收入的行为。
房地产开发企业将开发产品用于以下情形，所得税视同销售的规定见下表：
序号 | 视同销售的情形 | 视同销售收入（利润）确认的时点 | 视同销售收入（利润）确认的方法和顺序 |
1 | 捐赠 | 1、所有权转移 2、使用权转移 3、实际取得利益权利 （三者满足其一即可确认收入） | 1、按本企业近期或本年度Zui近月份同类开发产品市场销售价格确定 2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%。具体比例由主管税务机关确定 |
2 | 赞助 | ||
3 | 职工福利 | ||
4 | 奖励 | ||
5 | 对外投资 | ||
6 | 分配给股东或投资人 | ||
7 | 抵偿债务 | ||
8 | 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产 |
对于开发产品视同销售的处理，企业所得税、增值税和土地增值税均有其各自规定，为便于对比，将增值税和土地增值税视同销售的情形也作了整理，见下表：
税种 | 视同销售的情形 | 销售价格确定 |
增值税 | 征税范围：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产按视同销售处理，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 | 1.按照纳税人Zui近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 2.按照其他纳税人Zui近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本*（1+成本利润率） |
土地增值税 | 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 | 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或者评估价值确定。 |
通过以上对比可以看出，无论是在视同销售情形的表述上，还是对于销售价格的确认上，均有不同。如企业所得税规定所有权或者使用权转移时，需要确认税收收入，土地增值税则规定在发生所有权转移时确定税收收入；在收入金额确认上，企业所得税采用的是市场销售价格（市场公允价值），而增值税和土地增值税则强调“平均”二字。
案例解析
甲房地产开发公司2017年取得A地块，宗地面积为20万平方米，建筑面积45万平方米，可售建筑面积38万平米，销售单价为5万/平方米。另有一处幼儿园，建筑面积500平方米，竣工验收后无偿移交给本地政府,所有权属转移手续已办妥。该地区无相同或类似建筑的市场价格,开发产品核定的成本利润率为15%。
对于甲企业将幼儿园无偿移交给本地政府的行为，是否需要按视同销售缴纳企业所得税，又需要按照公益性捐赠处理，不超过本年利润总额12%的部分在企业所得税前扣除，超过部分递延三年的规定呢？（本专题主要探讨房地产开发企业所得税，故增值税和土地增值税在本案例中不进行分析）
我们先来看一下企业所得税视同销售政策，除了上述表格中引自国税发[2009]31号文，对于企业所得税视同销售，还有如下政策规定：
1.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
2.《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定：企业将资产移送他人的下列情形（用于市场推广或销售、用于交际应酬、用于职工奖励或福利、用于股息分配、用于对外捐赠、其他改变资产所有权属的用途），因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
3.《中华人民共和国企业所得税法》第九条规定：企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
看到这里，您是否认为无偿移交给地方政府的500平方米幼儿园，应该按视同销售，按公益性捐赠支出处理呢？
在实际操作中，不需要按视同销售处理，也不需要按公益性捐赠处理。
开发项目中建造的幼儿园属于公共配套设施，其产权归属于当地政府，在计算可售建筑面积单位计税成本时，幼儿园的建筑面积作为不可售部分，将其所归集的开发成本，通过二次分摊的方式，分摊到可售面积成本中。
根据国税发[2009]31号第十七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
第二十七条规定：开发产品计税成本支出的内容第五款公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
即，属于公共配套设施支出，直接构成开发产品的计税成本，而无需按视同销售进行处理。