基础篇
基本法规
序号 | 文号 | 标题 | 主要内容 |
1 | 国税发[2009]31号 | 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 | 纲领性文件，对房地产开发企业所得税处理进行全面规定 |
2 | 国税函[2009]342号 | 关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 | 对开发产品完工标准进行确认 |
3 | 国税函[2010]201号 | 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 | 对开发产品完工条件进行确认 |
4 | 国家税务总局公告2014年第35号 | 关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告 | 对开发成本对象管理的问题进行规定 |
5 | 国家税务总局2016年第81号公告 | 关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告 | 对房地产开发企业土地增值税时涉及企业所得税退税问答进行规定 |
说明：
1.房地产开发企业所得税汇算清缴，应该遵循《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关文件的规定。
2. 以上列举政策为房地产开发企业在进行企业所得税汇算清缴工作中，主要且普遍适用的政策。
3. 对某些特殊情况在具体操作时还需要看当地具体规定，如开发产品的成本利润率确定，销售未完工开发产品的计税毛利率的确定。
房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。
完工年度之前，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。
在完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在完工年度后，企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。
而对于完工年度的确认，主要由三条现行规定，分别为：
序号 | 文件号 | 具体规定 |
1 | 国税发[2009]31号 | 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工 |
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 | ||
（二）开发产品已开始投入使用 | ||
（三）开发产品已取得了初始产权证明 | ||
2 | 国税函[2009]342号 | 房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 |
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 | ||
3 | 国税函[2010]201号 | 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 |
预计计税毛利率 展开
根据国税发[2009]31号文件第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％
开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%
开发项目位于其他地区的，不得低于5％
属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%
预计毛利额 展开
企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。
实际毛利额 展开
完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。
实务篇
房地产开发产品面积的确定 展开
面积是连接开发产品收入和开发成本的纽带。
根据销售单价和已售面积，可以计算出销售收入；根据总的计税成本除以可售建筑面积，计算出单位计税成本；根据单位计税成本和已售面积，可以计算出已售开发产品成本。
公式一：总建筑面积=可售建筑面积+不可售建筑面积
公式二：可售建筑面积=已售建筑面积+未售建筑面积
根据公式一可以得出，当总的计税成本一定时，可售建筑面积越大，单位计税成本越小；
根据公式二可以得出，当单位计税成本一定时，已售建筑面积越大，则结转的主营业务成本就越大。
正确的区分可售建筑面积和不可售建筑面积，是做好完工清算的前提，以避免Zui终开发产品已全部销售完毕，账面上还存在大量开发成本的情况。
一般来讲，可售建筑面积与不可售建筑面积的划分依据是能否办理产权证，但实际工作中，还需要根据具体情况进行判定。
公式三：可售建筑面积=产证面积-有产证但产权属于全体业主共有的建筑面积-有产证但无偿赠予地方政府、公共事业单位的面积
公式四：不可售建筑面积=总建筑面积-可售建筑面积
对于以上面积的确认，需要根据项目立项资料、土地合同、五证信息、面积实测报告或者预测报告等综合判定。
那么，根据什么资料来确定企业开发产品的面积呢？实际操作中，一般顺序是有实测报告的按实测报告上的面积来确认，没有实测报告的按预测报告上的面积来确认，预测报告也没有的，根据建筑工程规划许可证上的面积来确认。
房地产开发产品收入的确定 展开