“ 产业园区的本质是产业的空间集聚，产业园区的概念出现时间不长，产业集聚其实很早就有了，国外也很早就有研究，这次我们来看一下产业园区大概经历了哪些阶段。”
01
—产业集聚
一般认为产业空间集聚经历了三个发展阶段：
一是19世纪70年代的第二次工业革命使得出现了大量制造业企业，需要原材料和动力，选址集中在交通便利和能源地附近，形成相对集聚的工矿区。以单一的厂房和仓储开发为主，开发模式也很单一，主要以自用或租用为主，缺乏市场的流通，估价体系也不完善；
二是1940年的第三次工业革命使得工业生产技术迅速提高，工业环境蓬勃发展，产业园区也得以高速发展；主要是以政府开发建设工业园和开发区为主，特别是在中国，伴随着改革开放和外向型经济的发展，各地新城区开发，借助低廉的土地价格和丰厚的优惠政策，吸引了大批企业集聚，政府会提高公共配套和产业扶持，实行相对独立的管理模式。这个集聚阶段以政府行为为主，后期政府平台公司的参与，初步具备了市场的特征；
三是自90年代工业时代的衰退及电子信息技术的快速发展，特别是城镇化率大大提高，服务业比重日益增加，产业集聚逐步向多元化递进。产业业态也开始增加，总部园、科技园、研发园等服务业园区大量出现。产业与城市的结合更加紧密。市场化程度也越来越高，完全民营企业投资建设运营的园区开始出现。
02
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国内发展
国内产业园区发展加快，从改革开放以来，特别是国 家级开发区、高新区在各地兴起，产业园区大量出现。但这还只是政府行为，并还没有形成产业地产市场。直到近几年，市场化园区大量出现 ，产业园区开始走向成熟。主要特点有：
产业地产商从原来单一的载体建设和开发逐步向前端和后端衍生，向前端介入产业园区土地整理和片区规划、基础设施建设等一级市场，比如华夏幸福、荣盛发展等产城综合开发商。向后端开始进入产业园区运营市场，比如原来的亿达集团，甚至有部分专业的园区运营机构开始出现。产业地产商开始整合更多的资源和能力，规模和实力也逐步增强。
园区客户从大而全向小而精转变。一方面是产业业态也从原来制造业为主，开始向生产性服务业、高新技术产业，甚至第三产业延伸，比如文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等；另一方面，随着土地集约利用，小客户无法获取土地，也只能进入园区，这不仅节约了土地，更能共享园区公共配套服务。
政府对产业地产也持开放态度。各地出台了大量扶持政策，特别是在国土和规划上。说明在住宅地产受到宏观调控，产业地产行业的用地需求却在增加，整个产业地产商市场处在上升期，发展势头良好。各地对于产业用地的分割销售也制定了政策，对工业上楼进行补贴和扶持，这使得产业地产商可以通过开发能获得足够的收益，维持其可持续发展和规模化扩张。