不动产异议登记的效力和适用

《民法典》规定了异议登记制度——利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记作为一种临时性的救济途径，其设立的目的主要是提醒善意第三人，保护真实权利人的利益。实践中，异议登记申请相对较少，而异议登记的法律效力及其申请主体、申请材料和注销等都相对较为复杂，本文结合实务对其中的难点问题进行了分析，并进行了相应的思考

异议登记的理解

为真实权利人提供临时救济途径。《民法典》第220条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

    更正登记和异议登记都属于不动产权利救济途径，但更正登记的程序较长，举证需要一定的时间，真实权利人与登记权利人的争议难以在短时间内解决。法律创设了异议登记，作为真实权利人的临时救济途径。利害关系人申请异议登记后，登记机构经审查将异议登记事项记载于登记簿，异议登记有效期内，应当告知申请处分登记的第三人不动产存在异议登记的情况。这种保护具有临时性的特点，只有在其期限内提起诉讼并向登记机构提交相关证明材料，异议登记才继续有效。若登记簿错误经法院或有权部门确认属实，申请人可申请更正登记，从而保护真实权利人的权益。

阻却和排除第三人善意取得。不动产经登记后发生物权效力，但若不动产登记簿因各种原因出现登记错误，且第三人并不知悉真实情况，登记簿记载的登记权利人在此期间对该不动产权利进行处分，第三人可以依登记公信力主张善意取得该不动产权利，这会导致真实权利人的权益无法得到保护。不动产异议登记是一种特殊登记类型，通过申请将异议登记事项记载于登记簿，并通过告知使第三人知悉登记簿记载的不动产权利存在瑕疵和不确定性，有助于阻却和排除第三人的善意取得，第三人不得主张依照登记的公信力受到保护。不能限制登记权利人的处分权。异议登记的作用在于避免异议登记期间第三人善意取得不动产权利，区别于查封、冻结等财产保全制度，其不应具有限制处分的强制性。异议登记后，不动产登记簿记载的权利人仍然可以处分其财产。但为了保证利害关系人和第三人的权益，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分不动产权利申请登记的，登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人可以选择终止交易，确保利益不受损失，但若坚持继续交易办理登记，申请人应当书面承诺知悉异议登记的存在并自担风险。异议登记不是完全否定登记簿记载的登记权利人，并不能限制其处分权，其阻却与排除的仅是基于该项处分行为的善意取得。

异议登记的适用

异议登记的申请主体。《民法典》第220条规定了异议登记的主体是“利害关系人”，对“利害关系人”的范围没有明确。利害关系人的种类千差万别，尤其是目前法律上对于利害关系的认定缺乏具体标准，只是一种概括性的规定。《不动产登记资料查询暂行办法》第19条规定：“符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；（三）法律法规规定的其他情形。”查询规定的利害关系人能否适用到异议登记上？笔者认为两者具有高度相似性，但在实务中要注意理解并区分不同的情形。对基于合同等债权债务关系而申请异议登记的前提是，“认为不动产登记簿记载的事项错误”，其潜在含义是此种记载错误对其权益造成影响。两者不能简单等同起来。异议登记的申请材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的规定，申请异议登记除提交申请书、身份证明外，还需要提交证实对登记的不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料，以及其他必要材料。关于证实对不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料，这两项材料的种类、形式和标准没有明确的规定，登记机构在实践中有时也较难把握。笔者认为，异议登记并不直接改变登记簿记载事项，且在时效上是暂时性的，Zui终还需要申请人通过搜集证据提起诉讼，在法院立案并对该不动产权属进行确认后，凭借法院的判决或裁定进行更正登记，而登记机构并不具备相应的专业能力去判断。在异议登记申请受理后，15日内由异议登记申请人提交法院的受理通知书等确认异议登记的效力。此处在审查法律文书时要注意的是，提起诉讼的主体与异议登记申请人应一致，案由与异议登记的不动产登记事项确实存在直接利害关系。申请人若不能在15日内提交人民法院的受理通知书等，则异议登记失效。法律也明确“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”，以防止申请人滥用异议登记制度。异议登记是否以更正登记为前置程序。异议登记是否要在更正登记不能完成的前提下才可以提出？在申请异议登记时是否要提交登记簿记载的权利人不同意更正的书面材料？这个问题值得注意。笔者认为，从异议登记制度设立的目的以及登记实践来看，异议登记并不必须以更正登记为前提。因为异议登记制度设立的目的是保护真正权利人的权益，若需要以利害关系人申请更正登记为前提，则假使登记权利人愿意配合出具不同意更正的证明材料，则异议登记可以继续；而若登记权利人不配合出具不同意更正的证明材料，则异议登记无法继续进行。利害关系人只能通过诉讼的救济途径维护其权益，而法院的立案、审理及出具判决结果等程序都需要一定时间，在此期间若相关不动产被处分并由善意第三人取得，则真正权利人的利益会受到损害，这与异议登记制度设立的初衷相悖。笔者认为，异议登记与更正登记具有一定的联系，其Zui终是通过更正登记来实现权属的确认，但不应以更正登记作为前置程序。利害关系人可以根据自身意愿选择更正登记还是异议登记，若直接选择申请异议登记，登记机构不应要求申请人提交权利人不同意更正的书面材料。

异议登记的时效和注销

异议登记的时效。由于异议登记会给不动产物权交易造成一种不稳定的状态，法律对异议登记的有效期间作出了限制——自异议登记之日起15日内。《民法典》规定，有效期内申请人不提起诉讼的，异议登记失效。《细则》则规定，异议登记申请人应当在有效期内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。上述两个法条在规定上有所差别，上位法规定是提起诉讼，《细则》则规定了提起诉讼、申请仲裁两种途径。而能否收取仲裁受理通知书作为异议登记的有效依据，实务上也存在不同意见。一种意见认为《细则》是在《民法典》实施发布的，应按照上位法的Zui新规定执行；另一种意见则认为《民法典》是原则性规定，仲裁也是quanwei的争议解决方式，可以按照《细则》收取仲裁受理通知书。笔者认为，就能否将仲裁受理通知书作为异议登记的有效依据这一问题而言，从法律层级来看应优先适用上位法规定，建议通过不动产登记立法再予以明确。在时效上，若申请人在15日内提交了人民法院的受理通知书等材料，登记机构应将起诉的相关信息记载于登记簿，此时异议登记的效力继续维持。异议登记的注销。为保证登记簿记载与具体实际相符合，起到更好的公示作用，实务中需要对失效的异议登记进行注销处理。《不动产登记操作规范（试行）》规定，异议登记注销的申请人是异议登记申请人，但在实践中，异议登记失效后，异议登记申请人往往会怠于注销异议登记，此时登记簿记载内容与实际不符，会对不动产交易产生阻碍。应区分下述两种情形，允许登记机构或登记权利人对失效的异议登记及时予以注销。一种是针对法律规定的申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效的情形。此种情形下，不动产登记的权利人可能并不知悉该异议登记存在。对于此类异议登记，登记机构应在登记系统中及时解除相应的控制和提醒。另一种情形是对于申请人自异议登记之日起15日内提起诉讼的，若生效法律文书可证实不动产权属归异议登记申请人，则异议登记申请人可依据生效法律文书确认物权归属，此时异议登记自然失去效力；若生效法律文书不支持异议登记申请人，为保护自身权益，登记权利人可以凭该生效法律文书申请注销异议登记，及时消除异议登记带来的不利影响。