“工抵房”的税务风险分析！

这几年处于“后疫情”时代，整体经济环境不太好，大部分企业的日子都不好过，尤其是房地产行业，受到的影响非常大。当下有很多开发商没有办法按期付款给施工方、材料商、分包商等，而用自己开发好的房子进行抵押——就是今天我们要讨论的“工抵房”，实际上是开发商支付工程款的一种结算方式。

为了更加直观理解业务，我们假设有那么一套房子，经过了层层抵债，并由购房者Zui终办理了过户手续：

乍一看上图，好像只是简单的债权、债务关系，跟税务无法。但仔细分析，就会发现其中有较大的税务隐患。以第一次抵债为例，开发商要把房产抵债给A，必然会签订一份抵债协议，根据协议，开发商此时已经产生了纳税义务，至少涉及3个主要税种（契税理论上也要考虑，但因为实务中在办理产证时缴纳，故暂不纳入本次分析之列）：

Ø增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，所抵偿的债务可以理解为以房产换取了“其他经济利益”，符合“有偿”转让货物的情况，需要缴纳增值税。

Ø企业所得税：开发商以非货币性资产（完工产品）偿债抵顶工程款，应视同销售不动产，确认收入的结转开发产品成本。一般会以签订《工抵房偿债协议》的时间（用权发生转移的时间），作为纳税义务的发生时间，这里就会带来后续Zui终那张发票的潜在问题。

Ø土地增值税：若“工抵房”行为发生在项目清算前，按照政策规定，应视同销售计入土增税清算收入。若“工抵房”行为发生在项目清算后，开发商应按照尾盘销售，申报缴纳土增税。

上图中的房产一共经历了4波抵债，开发商、施工方A、供应商B、材料商C四家企业都会面临一样的纳税义务问题。

如果希望减少税收风险、并在风险可控的情况下尽量税收少一点，那以下三个步骤可供参考：

1、所有的房产抵债协议都作为抽屉合同、不要放到明面上，避免税务直接按此界定纳税义务；

2、等到Zui终房产过户后。按Zui终的过户金额（如本例中的95万元），每方签订一份三方转账协议（如果能找到资金转一圈更好，但这里可能会存在资金被某一环恶意占用的风险），在财务账上可以实现大部分的债权、债务互抵；

3、根据互抵后的剩余债权，债权人先保留一段时间（如三年）、后续作为坏账损失处理；债务人则对应确认为营业外收入（因为互抵后余额相对较小，基本可接受）。

当然，如果希望完全规范操作的话，那就按《企业会计准则》的要求，作为债务重组核算，分别确认资产处置收益和债务重组收益，并按税法要求计算相应税金。但这样势必会增加好几道契税，如果中间有小规模纳税人，还会损失增值税的进项留抵，税务成本会高出不少。